Quando a venda de imóvel paga imposto
Quem vende um imóvel por mais do que pagou tem ganho de capital e paga imposto de renda sobre esse lucro. O imposto é pago por DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. A calculadora aplica as reduções e isenções da lei e mostra o passo a passo.
Alíquotas
A Lei 13.259/2016 fixou alíquotas progressivas, cada uma só sobre a parte do ganho na sua faixa:
| Parcela do ganho | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Isenções
- Único imóvel até R$ 440 mil: isento se for o único imóvel do vendedor e ele não tiver vendido outro nos últimos 5 anos (art. 23 da Lei 9.250/1995).
- Reinvestimento em 180 dias: na venda de imóvel residencial, o ganho é isento se o dinheiro for usado para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias. Se aplicar só parte, a isenção é proporcional. Vale uma vez a cada 5 anos (art. 39 da Lei 11.196/2005).
- Pequeno valor: vendas de até R$ 35 mil no mês são isentas (art. 22 da Lei 9.250/1995).
Fatores de redução
O ganho é reduzido pelo tempo em que o imóvel ficou com você (art. 40 da Lei 11.196/2005):
- FR1 = 1 ÷ 1,0060m1, para imóveis comprados até novembro de 2005. O m1 conta os meses da compra (ou de janeiro de 1996, se for anterior) até novembro de 2005.
- FR2 = 1 ÷ 1,0035m2, com m2 contando os meses de dezembro de 2005 (ou da compra, se posterior) até a venda.
- Imóveis comprados até 1988 têm ainda a redução do art. 18 da Lei 7.713/1988: 5% por ano de 1970 a 1988, e 100% até 1969.
As reduções são aplicadas uma sobre a outra, nessa ordem (IN SRF 599/2005).
Como usar
Informe as datas e os valores de compra e venda, as reformas com nota fiscal declaradas, a corretagem paga por você, o tipo do imóvel, se é o único imóvel e quanto foi aplicado em outro residencial. Reformas somam ao custo e a corretagem diminui o valor de venda.
Exemplo resolvido
Apartamento comprado em 15/03/2010 por R$ 300.000,00, com R$ 50.000,00 de reformas, vendido em 10/06/2026 por R$ 750.000,00, com R$ 37.500,00 de corretagem paga pelo vendedor e sem reinvestimento:
- Ganho: R$ 750.000,00 − R$ 37.500,00 − R$ 350.000,00 = R$ 362.500,00.
- FR2: de março de 2010 a junho de 2026 são 195 meses. 1 ÷ 1,0035195 = 0,5060.
- Ganho tributável: R$ 362.500,00 × 0,5060 = R$ 183.408,53.
- IR de 15%: R$ 27.511,28, a pagar até o último dia útil de julho de 2026.
Sem o fator de redução, o imposto seria de R$ 54.375,00. A alíquota efetiva sobre o lucro ficou em 7,59%.
Se o vendedor usasse metade do valor líquido da venda (R$ 356.250,00) para comprar outro apartamento em até 180 dias, metade do ganho ficaria isenta, e o imposto cairia para R$ 13.755,64. A corretagem não precisa ser reinvestida.
Cuidados
- O programa GCAP da Receita Federal é o cálculo oficial e gera o DARF. A contagem de meses dele pode dar uma pequena diferença.
- Reformas só entram no custo se tiverem comprovante e estiverem declaradas.
- Imóvel recebido por herança ou doação tem como custo o valor que constou na transmissão e na declaração de bens.
- Venda a prazo: o imposto é pago proporcionalmente a cada parcela recebida.
- Atraso no DARF gera multa e juros. A isenção por reinvestimento precisa ser informada na declaração anual.