Como funciona o financiamento imobiliário
No financiamento, o banco paga o imóvel ao vendedor e você devolve o valor em parcelas mensais, muitas vezes ao longo de décadas. Cada parcela tem até cinco partes: a amortização, que reduz a dívida, os juros, o seguro MIP, o seguro DFI e, em alguns bancos, uma taxa de administração.
O simulador acima calcula todas elas mês a mês e mostra a primeira e a última parcela, o total pago, o custo efetivo total (CET) e a renda mínima. Para ver só juros e amortização, use também as calculadoras de financiamento SAC e de financiamento Price.
SAC ou Price
- SAC: a amortização é fixa e os juros caem junto com o saldo, então a parcela começa mais alta e diminui todo mês. No total, paga menos juros.
- Price: a soma de juros e amortização é fixa. A parcela começa mais baixa, mas o saldo cai devagar e o total de juros é maior.
Entrada e FGTS
O valor financiado é o preço do imóvel menos a entrada e o FGTS. Para usar o FGTS na compra, as principais condições são:
- pelo menos três anos de trabalho no regime do FGTS, somando todos os empregos (Lei 8.036/1990, art. 20)
- imóvel residencial urbano, para morar, avaliado em até R$ 2,25 milhões, o teto do Sistema Financeiro da Habitação (Resolução CMN 5.255/2025)
- não ter outro financiamento ativo no SFH nem imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha
Seguros e taxa de administração
O seguro MIP (morte e invalidez permanente) quita a dívida se o titular morrer ou ficar inválido. Ele é calculado sobre o saldo devedor e varia com a idade. O seguro DFI (danos físicos ao imóvel) cobre incêndio, desabamento e outros danos e é calculado sobre o valor do imóvel. Os dois são exigidos no financiamento habitacional.
Os valores padrão do simulador (MIP de 0,025% ao mês do saldo, DFI de 0,008% ao mês do valor do imóvel e taxa de administração de R$ 25,00 por mês) são estimativas. Troque pelos números da proposta do seu banco.
CET, renda mínima e IOF
O CET é a taxa que iguala o valor financiado a todas as parcelas, com juros, seguros e taxas. Ele é maior que a taxa de juros anunciada e é o melhor número para comparar propostas de bancos diferentes.
Para a renda, é comum os bancos limitarem a primeira parcela a cerca de 30% da renda familiar bruta, então o simulador divide a primeira parcela por 0,30. Cada banco tem a sua regra e também olha as outras dívidas.
O financiamento habitacional não paga IOF: as operações de crédito para fins habitacionais são isentas (Decreto 6.306/2007, art. 9º, I).
E a TR?
Muitos contratos corrigem o saldo devedor pela Taxa Referencial (TR) todo mês. Se o seu tiver, informe a TR mensal publicada pelo Banco Central para ver o efeito. Com TR, a parcela da Price deixa de ser fixa e o total pago sobe.
Exemplo resolvido
Imóvel de R$ 500.000,00, entrada de R$ 100.000,00 e R$ 30.000,00 de FGTS: financiamento de R$ 370.000,00 (74% do imóvel) pelo SAC, a 11,50% ao ano (0,9112% ao mês), em 360 meses, sem TR.
- Amortização: R$ 370.000,00 ÷ 360 = R$ 1.027,78 por mês.
- Juros do 1º mês: R$ 370.000,00 × 0,9112% = R$ 3.371,61.
- Seguros e taxa: MIP de R$ 92,50, DFI de R$ 40,00 e taxa de administração de R$ 25,00.
- Parcelas: a primeira é de R$ 4.556,89 e a última, de R$ 1.102,40.
- Total: R$ 1.018.672,45 em parcelas, sendo R$ 608.576,20 de juros e R$ 40.096,25 de seguros e taxa. CET aproximado de 12,15% ao ano.
- Renda mínima: R$ 4.556,89 ÷ 0,30 = R$ 15.189,64.
Dicas
- Compare o CET: peça propostas de pelo menos três bancos e compare o custo total, não só a taxa.
- Entrada maior, juros menores: cada real a mais na entrada reduz juros e seguros por todo o prazo.
- Separe os custos de compra: ITBI, registro e avaliação são pagos à parte. Calcule na calculadora de custos de compra do imóvel.
- Amortize quando puder: veja quanto economiza na calculadora de amortização antecipada.