Quanto custa comprar um imóvel além do preço
Quem compra um imóvel precisa de dinheiro para mais do que o preço ou a entrada. Há o imposto municipal (ITBI), os cartórios e, no financiamento, a avaliação feita pelo banco. Esses gastos aparecem na hora de fechar a compra e precisam estar no planejamento.
A calculadora acima soma cada custo, mostra o total em reais e em percentual do imóvel e diz quanto separar, somando a entrada.
ITBI
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pelo município onde fica o imóvel (Constituição Federal, art. 156, II). Cada cidade define a sua alíquota em lei, e algumas cobram menos sobre a parte financiada ou dão isenção para imóveis populares. Por isso a alíquota é um campo da calculadora, com 3% como padrão. Confira a da sua cidade no site da prefeitura.
A base de cálculo é o valor da compra. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1.113, que o ITBI incide sobre o valor de mercado da transação declarado pelo comprador, que não está preso ao valor venal do IPTU, e que a prefeitura não pode impor um valor de referência fixado por ela mesma. Já o Supremo Tribunal Federal definiu, no Tema 1.124, que o imposto só é devido com o registro da compra no cartório de imóveis.
Escritura e registro
Na compra à vista, a escritura pública é feita no cartório de notas e depois registrada no cartório de registro de imóveis, que transfere a propriedade. Os valores, chamados emolumentos, seguem tabelas fixadas por lei em cada estado e crescem conforme o valor do imóvel.
No financiamento, o contrato do banco tem força de escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º, e Lei 9.514/1997, art. 38), então não há escritura à parte: só o registro do contrato. E na primeira compra de imóvel residencial financiada pelo SFH, os emolumentos têm redução de 50% (Lei 6.015/1973, art. 290).
Como as tabelas mudam de estado para estado, a calculadora usa estimativas em percentual: 0,80% do valor para a escritura e 0,60% para o registro. Para o valor exato, consulte a tabela do cartório ou peça um orçamento.
Avaliação do banco e IOF
No financiamento, o banco manda um engenheiro avaliar o imóvel e cobra uma tarifa por isso. O valor varia de banco para banco e está na tabela de tarifas de cada um. O padrão de R$ 3.000,00 da calculadora é uma estimativa.
Já o IOF não é cobrado: as operações de crédito para fins habitacionais são isentas (Decreto 6.306/2007, art. 9º, I).
Exemplo resolvido
Imóvel de R$ 500.000,00 financiado, com entrada de R$ 100.000,00, ITBI de 3% e primeira compra de imóvel residencial pelo SFH.
- ITBI: 3% de R$ 500.000,00 = R$ 15.000,00.
- Escritura: dispensada, porque o contrato do banco vale como escritura.
- Registro: 0,60% de R$ 500.000,00 = R$ 3.000,00, com 50% de redução: R$ 1.500,00.
- Avaliação do banco: R$ 3.000,00 (estimativa).
- IOF: isento.
O total é de R$ 19.500,00, ou 3,90% do imóvel. Somando a entrada, é preciso separar R$ 119.500,00. Na compra à vista do mesmo imóvel, com escritura (R$ 4.000,00) e registro sem redução (R$ 3.000,00), os custos seriam de R$ 22.000,00.
Outros gastos para prever
- Certidões: do imóvel e do vendedor, para checar dívidas e processos.
- Despachante ou assessoria: se você contratar alguém para cuidar da papelada.
- Mudança e reparos: pintura, pequenos consertos e móveis.
- Parcelas: no financiamento, os seguros MIP e DFI e a taxa de administração entram na parcela. Veja no simulador de financiamento imobiliário.
- Contas do imóvel: condomínio e IPTU passam a ser seus a partir da entrega das chaves.