Alugar ou comprar: a conta que importa
A dúvida é antiga e não tem resposta única. Comprar dá a segurança da casa própria e o ganho com a valorização do imóvel. Alugar deixa o dinheiro da entrada livre para render e costuma custar menos por mês que a parcela do financiamento. A melhor escolha depende dos números: preço, aluguel, juros, valorização e rendimento.
A calculadora acima compara o patrimônio que cada caminho deixa depois do período escolhido, com o mesmo dinheiro inicial e o mesmo gasto mensal.
Como usar a calculadora
- Imóvel e aluguel: o preço do imóvel e o aluguel de um imóvel parecido, na mesma região.
- Forma de compra: à vista ou financiado. No financiado, informe a entrada, os juros ao ano e o prazo em meses.
- Prazo da comparação: por quantos anos comparar os dois caminhos.
- Premissas: valorização do imóvel, reajuste do aluguel e rendimento líquido dos investimentos, todos ao ano, além dos custos de compra em percentual do imóvel.
Como a comparação é feita
- Dinheiro inicial igual: quem compra usa a entrada (ou o preço todo, à vista) e paga os custos de compra. Quem aluga aplica esse mesmo valor.
- Gasto mensal igual: todo mês, quem gasta menos, com aluguel ou parcela, aplica a diferença. No começo, a parcela costuma ser maior e quem aluga investe a sobra. Com o tempo, o aluguel sobe, a parcela do SAC cai e a situação pode se inverter.
- Patrimônio de quem compra: o valor do imóvel valorizado, menos o saldo devedor, mais o que aplicou.
- Patrimônio de quem aluga: tudo o que aplicou, com os rendimentos.
O financiamento é simulado pelo SAC, sem seguros e TR. IPTU e condomínio ficam de fora porque, em geral, quem mora paga, seja dono ou inquilino. Reformas e manutenção pesam só para quem compra, então considere uma folga se o imóvel for antigo.
As premissas que mais mudam o resultado
- Aluguel em relação ao preço: no exemplo, R$ 2.500,00 de aluguel para um imóvel de R$ 500.000,00 dão 0,5% ao mês. Quanto menor essa relação, mais alugar tende a compensar.
- Valorização do imóvel: é o principal ganho de quem compra. Use uma estimativa realista para a sua região.
- Rendimento dos investimentos: informe o rendimento líquido, já sem o imposto de renda.
- Juros do financiamento: juros altos aumentam a parcela e favorecem o aluguel.
- Prazo da comparação: o resultado muda com o tempo. Rode a simulação para 10, 20 e 30 anos.
Exemplo resolvido
Imóvel de R$ 500.000,00 ou aluguel de R$ 2.500,00 por mês. Compra financiada com entrada de R$ 100.000,00, juros de 11,50% ao ano em 360 meses pelo SAC e custos de compra de 4% (R$ 20.000,00). Premissas: valorização de 5% ao ano, reajuste do aluguel de 5% ao ano e rendimento líquido de 10% ao ano, comparando em 10 anos.
- Início: os dois começam com R$ 120.000,00. A primeira parcela é de R$ 4.756,10, contra o aluguel de R$ 2.500,00, e quem aluga aplica a diferença.
- Comprando: em 10 anos, o imóvel vale R$ 814.447,31 e o saldo devedor é de R$ 266.666,67. Patrimônio de R$ 551.207,90.
- Alugando e investindo: patrimônio de R$ 558.857,93.
Nesse cenário, alugar e investir deixa R$ 7.650,03 a mais em 10 anos, uma diferença pequena. A tabela ano a ano mostra que a vantagem do aluguel diminui com o tempo: em 12 anos, comprar passa à frente por R$ 5.362,90, e em 20 anos a vantagem da compra chega a R$ 131.795,69.
O que a conta não mostra
- Segurança: a casa própria não tem reajuste de aluguel nem risco de ter de mudar no fim do contrato.
- Liberdade: quem aluga muda de bairro ou de cidade com mais facilidade.
- Disciplina: a comparação só vale se quem aluga investir de fato a diferença todo mês.
- Risco: imóveis podem valorizar menos que o esperado, e investimentos também oscilam.
Antes de decidir, calcule os gastos da compra na calculadora de custos de compra do imóvel e a parcela completa, com seguros, no simulador de financiamento imobiliário.